设为首页 加入收藏
当前位置: 首页>>法学园地>>业务研讨>>正文
前期物业服务合同对业主是否具有约束力
发布时间:2014年06月20日 10:39 文章出处:忻城县人民法院

【基本案情】

2011年9月30日,原告南宁某公司与开发商某公司忻城分公司签订了《前期物业服务合同》,合同约定由原告自2011年10月1日起至2014年9月30日止向开发商某公司忻城分公司开发的忻城县某小区提供前期物业管理服务,提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳,物业费按忻城县物价局核定标准为准,物业服务费用按一年一次性缴纳,业主或物业使用人应在每年1月10日前缴纳本年度物业服务费,业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用,应按所欠费用总额每日2‰支付违约金。被告韦某系忻城县某小区的业主,其与开发商某公司忻城分公司于2010年2月2日签订的《商品房买卖合同》约定的建筑面积为109.52平方米。原告与开发商签订《前期物业服务合同》后,依约进驻忻城县某小区,并挂牌成立管理处,派门卫看守小区东门,负责小区内公共部位的卫生打扫、公共绿化的养护和管理、路灯维修更换等物业服务工作。从2011年10月30日开始,原告以通知或登门等形式向忻城县某小区的业主告知(包括被告在内)已经与开发商某公司忻城分公司签订《前期物业服务合同》,从2011年10月1日开始对忻城县某小区提供物业服务,针对一期交房情况,物业费用已经到期,第二年度的物业服务费按每月每平方米0.5元计算收费,请求业主到管理处缴费。后原告多次向被告韦某催缴2011年11月1日至2012年12月31日的物业服务费未果。于2013年1月23日向法院提起诉讼,请求人民法院依法判令被告支付尚欠原告物业服务费766.64元和违约金559元。

【审判】

忻城县法院经审理认为:原告与开发商某公司忻城分公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示,合同约定的内容不违反法律法规的禁止性、强制性规定,该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。本案中,被告韦某系忻城县某小区的业主,故原告与开发商某公司忻城分公司签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。被告提出其与开发商某公司忻城分公司签订的《商品房买卖合同》中没附有《前期物业服务合同》的内容,因此该合同对其未产生约束力的辩解意见,本院不予采纳。综上,原告与开发商某公司忻城分公司签订的《前期物业服务合同》依法成立,该合同合法有效,对被告具有约束力,被告接受了原告的物业管理服务,理应支付相应的物业服务费。被告拒绝支付物业服务费,已构成了违约,故原告要求被告支付物业服务服务费和违约金,本院予以支持。故,依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第(五)项,作出如下判决:被告韦某支付尚欠原告自2011年11月1日起至2012年12月31日止的物业服务费733.78元及违约金(违约金以被告尚欠原告的物业服务费数额733.78元为基数,参照中国人民银行同期同类供贷款利率从2012年1月11日起计算至2013年1月23日止)。

【评析】

本案处理的重点是业主没有参与《前期物业服务合同》的签订,该合同对业主是否具有约束力的问题。本案在处理过程中,存在两种不同的处理意见。第一种意见认为,被告没有参与《前期物业服务合同》的签订,不是该合同的当事人,因此,《前期物业服务合同》对被告不具有约束力。第二种意见认为,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,前期物业服务合同,对业主具有约束力。因此,原告与开发商签订的《前期物业服务合同》对作为业主的被告具有约束力。

本人同意第二种意见,理由是前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。前期物业服务合同具有两个显著的特征;一是签订主体是物业的建设单位与物业服务企业;二是发生在业主、业主大会选聘物业服务企业之前。根据《物业管理条例》第二十五条规定:建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同,对业主具有约束力。本案中,作为业主的被告与开发商签订商品房买卖之后,及本小区业主委托业主委员会或者召开业主大会选聘物业公司之前,开发商为住宅小区业主的利益和管理的需要委托物业公司即本案的原告提供物业服务而签订的物业服务合同,应属于前期物业服务合同,对包括被告在内的业主具有约束力,业主应当遵守。因此,本案中,被告韦某系忻城县某小区的业主,其已接受原告的前期物业服务,故法院认定开发商与原告签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力,并判决被告承担违约责任是正确的。 (韦永辉)

上一条:原告广西攀峰化工有限公司诉被告广西忻城县宏图锰业有限责任公司买卖合同纠纷案 下一条:分户后土地承包经营权发生纠纷该如何处理

桂ICP备12003722号
软件设计制作与技术支持:北京法意科技有限公司
浏览本网站推荐您使用IE 7及以上浏览器

桂公网安备 45010302000031号